ダイワ・US-REIT・オープン
追加型投信/ 海外/不動産投信（リート）
【基礎から学ぶ】
米国リートとは？
世界のリート市場を牽引
世界の主なリート市場の時価総額は236.7兆円。その中でも、米国リートは173.3兆円とダントツの市場規模です。
S&PグローバルREIT指数の国別構成比
（時価総額）
S&PグローバルREIT指数構成国の
時価総額ランキング
（出所）S&Pダウ・ジョーンズ・インデックス、ブルームバーグ
- ※2025年3月末時点。
- ※上記の国・地域のリート市場の時価総額、銘柄数はS&PグローバルREIT指数によるものです。このため、国・地域によっては全上場銘柄を集計した数値と異なる場合があります。
- ※四捨五入の関係で比率の合計が100％にならない場合があります。
- ※時価総額は、2025年3月末時点の為替レートを用いて円換算。
成長を続ける大国、米国
米国は、中長期的に人口増加が期待される数少ない先進国で、生産年齢人口も今後増加する見込みです。不動産の賃料収入や売却益を原資とするリートにとって、中長期的な人口の増加は、今後の成長要因になりえます。
主要国の人口の推移
米国の生産年齢人口の比較
(2015年、2050年)
代表的な米国リート
主要なリートと保有物件の例をご紹介します。データセンターから物流施設、ヘルスケア、商業施設など、市場が大きく成長する過程で米国には新しいタイプのリートも誕生しています。
- セクター：データセンター
-
デジタル・リアルティー
デジタル・リアルティー
代表的な物件350 イースト・サーマック・ロード
世界最大規模のデータセンターのひとつ。
延べ床面積は105,000平米を超える。キャビネットごとの貸出から多量の電力を使用する大規模な設備の供給まで、増加する顧客の需要に応じた、様々な規模および柔軟性の高い設計オプションでサポート可能な物件となっている。
【画像】イリノイ州シカゴ（出所）デジタル・リアルティー、コーヘン＆スティアーズ・キャピタル・マネジメント・インク
- セクター：商業施設
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サイモン・プロパティー・グループ
サイモン・プロパティー・グループ
代表的な物件ウッドベリー・コモン・
プレミアム・アウトレットニューヨークの中心から車で約1時間の所に位置する、米国のアウトレットモールの中でも高い収益性を誇る代表的な物件。年間数百万人もの買い物客が世界中から訪れ、バーバリー、グッチといった流行の最先端にあるハイブランドやデザイナーズブランド等が入居。
【画像】ニューヨーク州セントラル・バレー（出所）サイモン・プロパティー・グループ、コーヘン＆スティアーズ・キャピタル・マネジメント・インク
- セクター：ヘルスケア
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ウェルタワー
ウェルタワー
代表的な物件
高齢者向け住宅ザ・アプスレイ・バイ・サンライズ
ウェスト85番ストリートマンハッタンのアッパーウェストサイドに位置し、介護サービス付きの「アシステッド住宅」とアルツハイマーなどの認知症患者向けの「メモリーケア住宅」からなる高齢者向け住宅。優れたケアと最先端の医療サービス、良質なアメニティを完備。
【画像】ニューヨーク州マンハッタン（出所）ウェルタワー、コーヘン＆スティアーズ・キャピタル・マネジメント・インク
- セクター：産業施設
-
プロロジス
プロロジス
代表的な物件
物流施設プロロジス・ジョージタウン・
クロスロード米国初の複数階層の物流施設。約55,000平米の延べ床面積を有する。消費者や小売店舗に商品が届く前の最終点となる物流拠点で、シアトルの中心部から車で約10分の所に位置する。同施設は3階建てであり、各階層へは車両が通行できるスロープがそれぞれ2本ずつ設けられている。
【画像】ワシントン州シアトル（出所）プロロジス、コーヘン＆スティアーズ・キャピタル・マネジメント・インク
- ※セクター分類は、NAREIT®の分類を使用。
- ※上記の物件情報は2024年10月時点に取得したデータを基に作成。
- ※上記は、米国リートの代表的な銘柄であり、個別リートの推奨を目的とするものではありません。また、ファンドに組入れることを示唆・保証するものではありません。
【改めて知りたい】
リートの魅力
少額から
不動産投資
不動産を直接購入するには、少なくとも数百万円から数千万円が必要です。米国リートを活用すれば、（銘柄や相場にもよりますが）10万円程度でも不動産投資を始められます。※2025年5月現在
複数の不動産に
分散投資
1つのリートは、1つの不動産ではなく複数の不動産を保有しています。リートに投資することで、複数の不動産への分散投資ができます。
不動産のプロが運用
物件を管理
不動産の良し悪しを見分けたり、管理するのは簡単なことではありません。リートは、手間のかかる物件の運用や管理を皆さんに代わって不動産のプロが行います。
- ※上記は、仕組みを分かりやすく説明するために示した一般的な内容およびイメージ図であり、必ずしも上記のようになるとは限りません
いま米国リートへの
投資を考える、3つの理由
1.米国株と比較した割安感
2022年からの米国の急激、かつハイペースな利上げによる米国リートの出遅れと、AI関連株が牽引した米国株の大幅上昇によって、米国リートは、米国株との比較で割安となりました。（図A）
コロナショックやリーマンショック時を振り返ると、割安感のある時の投資は米国株を上回るリターンが期待できます。（図B）
（図A）米国リートと米国株式の
株価収益率の差
（図B）株価収益率の差が
マイナス2.0倍以下となった後の
期間別年率リターン（％）
- ※米国株式の株価収益率は、S&P500指数に基づく予想PERを使用。
- ※米国リートの株価収益率は、予想FFO倍率(P/FFO)を使用。
- ※米国株式はS&P500指数、米国リートは、2005年3月から2019年9月までのUBSのカバレッジ ユニバース、それ以降のデータはコーヘン＆スティアーズのカバレッジ ユニバースを使用しています。
- （出所）UBS、Citiリサーチ、ブルームバーグ、コーヘン＆スティアーズ・キャピタル・マネジメント・インク
2.米国の金利低下は追い風
リートにとって金利低下は、資金調達コスト低下とそれに伴う財務体質の改善や、債券利回りの低下による相対的な利回り面での魅力の向上などが期待され、価格の上昇要因になると考えられています。
米国は2024年9月に金融政策を方向転換し、4年半ぶりに政策金利を引き下げました。過去の実質金利低下の局面では、米国リートのパフォーマンスが株に比べて優位となるケースが多くみられます。
「景気×金利」局面別
米国リートと米国株式の年率換算リターン（％）
- ※2024年12月31日現在。※米国リートはFTSE NAREIT®オール・エクイティREIT・インデックス（トータルリターン）、米国株式はS&P500指数（税引き前配当込み）。ともに米ドルベースを使用。
- ※各環境ごとに集計した月次リターンの年率換算値の平均。
- ※景気は、コンファレンス・ボード景気先行指数（米国）の月次データに基づき、前月比伸び率がプラスの月を上向き局面、マイナスの月を下向き局面として分類しています。
- ※実質金利は、実質金利（米国の国債利回り（名目金利）から市場が織り込む将来の予想インフレ率を差し引いたもの）が前月比で上昇した月を上昇局面、低下した月を低下局面として分類しています。
- (出所)ブルームバーグ、コーヘン＆スティアーズ・キャピタル・マネジメント・インク
3.インフレ予想が高まる局面でも米国リート投資は有効
トランプ政権の関税政策や移民規制強化からは、輸入物価の上昇や労働力不足による賃金上昇など、インフレの再燃が懸念されています。
インフレ時には不動産も価値が上昇、米国ではインフレを賃料に転嫁する仕組みが普及しており、リートは業績を拡大させることが可能です。
そのため、期待インフレ率上昇局面では、実質金利の上昇・低下にかかわらず、良好なパフォーマンスとなる傾向があります。インフレ予想が高まる環境下でも、米国リート投資は有効な選択肢と言えます。
「期待インフレ率×金利」局面別
米国リートと米国株式の年率換算リターン（％）
- ※2024年9月30日現在。※米国リートはFTSE NAREIT®オール・エクイティREIT指数、米国株式はS&P500指数を使用。米ドルベース。
- ※期待インフレ率はブレーク・イーブン・インフレ率を使用。ブレーク・イーブン・インフレ率は10年物インフレ率で、10年物国債の名目金利から10年物物価連動国債の実質金利を引いて計算されます。
- （出所）ブルームバーグ、モーニングスター、コーヘン＆スティアーズ・キャピタル・マネジメント・インク
US-REITのラインナップ
お申込みの際は「投資信託説明書（交付目論見書）」をご覧ください。
投資リスク
投資信託は値動きのある有価証券等に投資しますので、基準価額は大きく変動します。したがって、投資元本が保証されているものではありません。信託財産に生じた利益および損失はすべて投資者に帰属します。投資信託は預貯金とは異なります。基準価額の主な変動要因は次のとおりです。「リートの価格変動（価格変動リスク・信用リスク）」、「為替変動リスク」「カントリーリスク」、「その他（解約申込みに伴うリスク等）」
※基準価額の変動要因は、上記に限定されるものではありません。
ファンドの費用
当ファンドのご購入時や運用期間中には以下の費用がかかります。（2025年5月現在）
直接的にご負担いただく費用
・購入時手数料
販売会社が別に定める率〈上限〉3.30％（税込）
・信託財産留保額
ありません
間接的にご負担いただく費用
・運用管理費用（信託報酬）
運用管理費用の総額は、日々の信託財産の純資産総額に対して以下の通りです。
ダイワ・US-REIT・オープン（毎月決算型） Aコース（為替ヘッジあり）
ダイワ・US-REIT・オープン（毎月決算型） Bコース（為替ヘッジなし）
年率1.672%（税込）
ダイワ・US-REIT・オープン（年1回決算型）為替ヘッジあり
ダイワ・US-REIT・オープン（年1回決算型）為替ヘッジなし
ダイワ・US-REIT・オープン（為替ヘッジなし／予想分配金提示型）
ダイワ・US-REIT・オープン（為替ヘッジなし／奇数月決算型）
年率1.606%（税込）
・その他の費用・手数料
監査報酬、有価証券売買時の売買委託手数料、資産を外国で保管する場合の費用等を信託財産でご負担いただきます。
(「その他の費用・手数料」については、運用状況等により変動するため、事前に料率、上限額等を示すことが できません。)
※手数料等の合計額については、保有期間等に応じて異なりますので、表示することができません。また、上場不動産投資信託は市場価格により取引されており、費用を表示することができません。
収益分配金に関する留意事項
・分配金は、預貯金の利息とは異なり、投資信託の純資産から支払われますので、分配金が支払われると、その金額相当分、基準価額は下がります。
・分配金は、計算期間中に発生した収益（経費控除後の配当等収益および評価益を含む売買益）を超えて支払われる場合があります。その場合、当期決算日の基準価額は前期決算日と比べて下落することになります。また、分配金の水準は、必ずしも計算期間におけるファンドの収益率を示すものではありません。
・投資者のファンドの購入価額によっては、分配金の一部または全部が、実質的には元本の一部払戻しに相当する場合があります。ファンド購入後の運用状況により、分配金額より基準価額の値上がりが小さかった場合も同様です。
当ページの留意点
・当ページは大和アセットマネジメント株式会社が作成したものです。特定ファンドのご購入にあたっては、販売会社よりお渡しする「投資信託説明書（交付目論見書）」の内容を必ずご確認のうえ、ご自身でご判断ください。
・投資信託は値動きのある有価証券等に投資しますので、基準価額は大きく変動します。したがって、投資元本が保証されているものではありません。信託財産に生じた利益および損失はすべて投資者に帰属します。投資信託は預貯金とは異なります。
・投資信託は預金や保険契約とは異なり、預金保険機構・保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。証券会社以外でご購入いただいた投資信託は投資者保護基金の対象ではありません。
・当ページは信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、その正確性・完全性を保証するものではありません。運用実績などの記載内容は過去の実績であり、将来の成果を示唆・保証するものではありません。記載する指数・統計資料等の知的所有権、その他一切の権利はその発行者および許諾者に帰属します。また、税金、手数料等を考慮しておりませんので、投資者の皆さまの実質的な投資成果を示すものではありません。記載内容は作成時点のものであり、予告なく変更されることがあります。
・分配金額は収益分配方針に基づいて委託会社が決定します。あらかじめ一定の額の分配をお約束するものではありません。分配金が支払われない場合もあります。
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