東京23区のオフィス需給⾒通し

  • マーケットレター
  • 2019年04月
需給悪化懸念は後退、オフィス市場は引き続き堅調と想定
ポイント
  • 都心オフィス市場は引き続き堅調に推移する⾒込み
  • 主な供給エリアはオフィス需要が強い都心3区に集中
  • オフィス需給環境は良好、テナント内定も順調

都心オフィス市場は引き続き堅調に推移する⾒込み

東京のオフィスビル供給について、森トラストが発表した「東京23区の⼤規模オフィスビル供給量調査‘19」によると、2018年は147万㎡と過去20年で4番目に高い水準でした。2019年の供給は102万㎡と過去20年平均(108万㎡/年)並みの水準となりますが、2020年は再び上昇に転じ、過去20年で3番目の規模となる179万㎡の供給が⾒込まれます。
一方で、2021年〜2022年の供給量は2020年までの⼤量供給の反動で⼤幅に減少します。2023年は99万㎡まで上昇しますが、過去平均並みの水準にとどまります。2019年以降の5年間の平均供給量は約98万㎡と、過去20年平均(108万㎡/年)を下回る水準に落ち着く⾒通しです。
上記のように2023年までの5年間でみると⼗分に供給の消化が⾒込まれる水準であるといえます。また、都心のオフィス需要は堅調であり、2019年竣⼯のビルは既に⼤部分で募集を終了させており、2020年竣⼯のビルもテナント誘致が順調なビルが多いことから、引き続きオフィス市場は堅調に推移すると⾒込まれます。

東京23区の⼤規模オフィスビル供給量の推移のグラフ 1999年から2023年 予測含む

主な供給エリアはオフィス需要が強い都心3区に集中

2019年〜2023年に新規供給されるエリアは都心3区(千代田区、中央区、港区)に集中していますが、内訳をみると、都心3区のうち港区の⽐率が高まっています。2023年に竣⼯予定の⼤規模プロジェクト「⻁ノ門・麻布台地区第一種市街地再開発」などが、港区⽐率の上昇要因となっています。
また、都心3区以外では、渋⾕区での供給量が増加しており、渋⾕駅周辺開発プロジェクトの一つである2019年11月に開業予定の「渋⾕スクランブルスクエア(東棟)」などが含まれます。

オフィス需給環境は良好、テナント内定も順調

⾜元のオフィス需給は良好な状態にあり、東京都心では企業の業績拡⼤、⼥性の活躍推進、定年延⻑による労働人口の増加や、多様な働き方への移⾏など、生産性向上のための働き方改革などを背景としてオフィス需要が高まっていることが要因となっています。また、シェアオフィスやコワーキングスペースなどの普及に伴いまとまった規模でのオフィス需要が高まっていることや、IT関連事業拡⼤によるIT人材の採用増加なども理由としてあげられます。
テナント内定の例としては、2019年2月に竣⼯した「住友不動産渋⾕タワー(Abema Towers)」(渋⾕区)には、サイバーエージェントが全フロアに入居、同年3月に竣⼯した「日本橋室町三井タワー」(中央区)には自動運転⾞開発のトヨタ・リサーチ・インスティテュート・アドバンスト・デベロップメントが入居しており、竣⼯時点でテナントが内定しているオフィスビルも多くあります。
これらを踏まえると、オフィスの新規供給は底堅い需要によって消化され、オフィス市場は好調さを維持することが想定されます。

23区別の⼤規模オフィス供給量内訳のグラフ 2014年から2018年と2019年から2023年
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