コーヘン&スティアーズが語る、2019年⽶国リート市場の⾒通し

  • マーケットレター
  • 2019年02月
底堅いファンダメンタルズに⾒る⽶国リートの強み

2019年の⽶国経済に対する⾒通しは︖

ポートフォリオ・マネージャー、⽶国不動産証券チーム・ヘッド  トーマス・ボージャリアン
ポートフォリオ・マネージャー
⽶国不動産証券チーム・ヘッド
トーマス・ボージャリアン

2019年の⽶国の経済成⻑率は、2018年の約3%の水準からはやや減速しますが、それでもなお健全なレベルである2.6%前後の成⻑を⾒込んでいます。健全な雇⽤環境や賃⾦上昇を背景に⽶国経済は引き続き良好な状態にあり、また、雇⽤や賃⾦の伸びが⽶国経済の主な原動⼒である個⼈消費を後押しするといった事実が、⽶国の経済成⻑に対する⾒通しの裏付けとなっています。

その結果として、⾦利の動きや変動率は、⽶国経済が如何に底堅いのか、そしてインフレ率はどの水準まで到達するかといった要因によって大きく影響されると考えています。上述の⽶国経済の⾒通しを前提とした場合、⽶国不動産市場はどのようになっていくのかについて、主に3つのポイントが挙げられます。

⽶国不動産市場の3つのポイント

  1. 2019年の⽶国不動産市場の需要と供給は、前年同様おおむね均衡し、不動産所有者はある程度の価格交渉⼒を維持
  2. ⽶国リートの収益および配当成⻑率はともに⼀桁台半ばとなり、健全な水準を維持
  3. ⾦利上昇による影響は底堅い経済成⻑によって相殺され、不動産価値は引き続き安定的に推移
⽶国リートの1株当たり配当の推移(1992年〜2023年)

2019年の⽶国経済および⽶国不動産市場はこれまでお話した通りのシナリオで展開することを期待しています。そして、⽶国リートは、投資家に対して魅⼒的な絶対リターンおよび相対リターンを提供できるはずであると強く信じています。特にそのように考えている理由として、⽶国リートのバリュエーションが実物不動産と⽐較すると決して割⾼感はなく、そして、株価収益率から⾒た場合、リートは⽶国の株式市場の全体と⽐べて総じて割安であることが挙げられます。

株価収益率の比較

貿易摩擦問題が⽶国リートに与える影響は︖

貿易戦争が全⾯的に⾏われている間は、多くの資産クラスはその悪影響を受けるとみています。⼀方で、⽶国リートへの影響は他資産に⽐べて限定的にとどまると予想しています。

なぜならば、⽶国リートはその収益のほとんどが⽶国内にある実物資産である不動産から得ているからです。S&P500種指数を業種別で⾒た場合に、リートを含む不動産セクターの海外へのエクスポージャー(海外売上⾼⽐率)が11業種のなかで3番目に低くなっています。

S&P500種指数の業種別海外売上高の比率

2019年に選好する⽶国リートのセクターは︖

2019年は2つの主要な投資テーマに着目しています。まず⼀つ目のテーマは、あらゆる形態の賃貸住宅です。住宅リートに注目している背景は主に2つあります。まずは、2019年において、⾦利が引き続き上昇する環境にあり、⾦利が上昇することで住宅の売買市場は減速すると⾒込んでいるということです。二つ目に、住宅の売買市場の減速が予想される⼀方で、⽶国の雇⽤は引き続き⼒強く伸びており、また⼈口動態の今後の変化が後押しとなることが期待できます。この2つの事象が、伝統的な集合住宅をはじめ、⼾建住宅、簡易住宅や⾼齢者住宅といった賃貸住宅に対する強い需要につながるとみています。

そして非常に関心を寄せている二つ目のテーマは、今後中⻑期にわたって成⻑ストーリーが期待できるセクターであるデータセンターや通信塔であると考えています。データ通信の利⽤拡大が、これらのタイプのリートに大いに恩恵をもたらすとみています。

⽶国リートに投資すべきか︖

⽶国リートの過去における⼒強いリターンや、他の資産クラスとの相関性の低さから分散投資効果をもたらしてきたことに鑑みると、コーヘン&スティアーズ社は、⽶国リートは投資家のみなさまのポートフォリオ内で重要な役割を果たすと信じています。

ボージャリアン氏へのインタビュー動画
「2019年米国リート市場の見通し」

  • 当資料は、コーヘン&スティアーズ・キャピタル・マネジメント・インクのトーマス・ボージャリアン⽒に⾏ったインタビューを基に作成したものです。
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