⽶国リート市場 オフィス・セクター

  • マーケットレター
  • 2020年08月
オフィス・セクターの⾒通しと選別的な投資機会

オフィス・セクターの⾒通しと選別的な投資機会

新型コロナウイルスの感染拡⼤を背景に⼈々の働く環境も⼤きく変化しており、企業による在宅勤務制度の導⼊などに起因し、オフィス市場全体にも影響が及んでいます。その影響は⽶国リートのセクター別パフォーマンスにも顕著に表れており、年初来⽶国リート市場全体が下落するなか、オフィス・セクターは市場全体をアンダーパフォームしています(図1)。

図1:⽶国リートのセクター別リターン(⽶ドルベース、トータル・リターン)( 2019年12⽉31⽇から2020年6⽉30⽇)

新型コロナウイルスの感染が拡⼤する以前から、⽶国の雇⽤成⻑率は既に減速傾向にあり、オフィス物件の供給が増加するなか、空室率の上昇に伴い、共同オフィスというビジネス・モデルは厳しい環境に直⾯する兆候が⾒え始めていました。その後、新型コロナウイルスの感染拡⼤を受け都市封鎖が⾏われるなか、在宅勤務が標準的な働き⽅となり、オフィスの使⽤率がほぼゼロとなりました。
⾜元において経済活動が徐々に再開されているものの、そのスピードは緩慢で、かつ安全性を考慮する必要があるため、短期的にオフィスの使⽤率が⼤幅に改善することは期待できないと考えています。また、オフィスの新規の賃貸借契約活動も極めて低⽔準になるとみています。
⻑期的には、在宅勤務の定着がオフィスの需要の逆⾵になると予想しています。そして、オフィス物件に⼊居するテナントもより清潔で安全な空間を求めると同時に、新しいデジタル経済の中で誕⽣した技術基盤を利⽤できるオフィス環境を切望しています。このような需要に対応できるのは、新しいオフィス物件であり、古いオフィス物件については⼤規模な設備投資による改修が必要になるとみています。
現在のオフィス市場全体はやや厳しい環境に置かれているものの、オフィス・リートに選別的な投資機会は存在すると考えています。⽐較的築年数の浅い新しいオフィス物件を多く保有するオフィス・リートは、新しいデジタル経済時代に対して備えができており、魅⼒的な投資機会があるとみています。また、テクノロジー、広告、メディアおよび情報産業が経済に占める割合が相対的に⾼い地域や市場にも注⽬しています。近年、⽶国のオフィス市場全体の賃貸借契約に占めるテクノロジー産業の割合が増加しています(図2)。⾜元における新型コロナウイルスの感染拡⼤は、社会全体によるテクノロジーの利⽤を⼀段と促進しており、このトレンドをうまく捉えられるオフィス・リートに投資妙味があるとみています。

図2:⽶国のオフィス市場全体の賃貸借契約に占めるテクノロジー産業の割合
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