新型コロナウイルスのJ-REIT市場への影響

  • マーケットレター
  • 2020年02月
J-REIT市場は堅調、都⼼オフィス市況も堅調継続

新型コロナウイルス感染拡⼤のホテルセクターへの影響

中国の武漢市で発⽣した新型コロナウイルスの感染が拡⼤するなか、1⽉25⽇に中国政府の発表した海外への団体旅⾏の禁⽌などにより訪⽇外国⼈客数の減少が予想されます。実際、⽇本のホテルで訪⽇外国⼈のキャンセルが発⽣するなど、J-REIT市場ではホテル関連銘柄の業績への悪影響が懸念され、株価は⼤きく下落しました。⾜元では感染拡⼤が抑制されるとの期待や⾃⺠・公明両党が観光業など国内企業への⽀援策を政府に求める⽅針で⼀致したことなどを材料に反発をしています。なお、J-REITの保有物件に占めるホテルの⽐率は10%以下(取得価格ベース)で、J-REIT全体への影響は限定的です。

J-REIT市場は堅調な推移が続く

⼀時、TOPIX(東証株価指数、配当込み)は2019年末⽐▲2.8%まで下落、世界的に⻑期⾦利も低下しました。新型コロナウイルスの報道を受けて⾦融市場全般でリスク回避的な動きとなりましたが、⾜元では感染拡⼤が抑制されるとの期待もあり、国内外の株式指数、⻑期⾦利ともに反発しています。

新型コロナウイルスの感染拡⼤に関連して市場センチメントが⽬まぐるしく変わるなか、J-REIT市場は年明け以降堅調な推移が続いています。東証REIT指数(配当込み)も⼀時2019年末⽐▲1.3%と下落しましたが、下落幅は限定的で2⽉6⽇時点で同+2.9%と上昇しています。年明け以降相次いで発表された公募増資による需給悪化が懸念されましたが、投資信託やETF経由の資⾦流⼊に⽀えられ、オフィス・住宅を中⼼とした良好なファンダメンタルズ、相対的に⾼い配当利回りを背景に堅調な推移が続いています。

東証REIT指数とTOPIXの推移( 2019年12⽉30⽇〜2020年2⽉6⽇)
※TOPIXおよび東証REIT指数に係る知的財産権は、株式会社東京証券取引所(東証)に帰属します。なお、本商品は東証により提供、保証⼜は販売されるものではなく、本商品に係る損害等について東証は責任を有しません。

都⼼オフィス空室率は過去最低⽔準、賃料は上昇傾向が続く

2020年1⽉時点の東京都⼼5区のオフィス・ビル平均空室率(三⻤商事調べ)は、1.53%と2019年12⽉に⽐べて0.02ポイント低下し、三⻤商事公表の⽉次データとして残る2002年1⽉以来の過去最低値を更新しました。既存ビルで⼀部解約があったものの、⼤規模新築ビルが満室や⾼稼働で竣⼯したことで空室率は⼩幅な低下となりました。

平均賃料は、22,448円/坪と前⽉⽐で1.09%上昇し、前年同⽉⽐の上昇率は6.84%でした。2014年1⽉から73ヶ⽉連続の上昇となり、この期間の上昇率は38.51%となりました。
引き続きオフィス需要は強く、オフィス市況は堅調に推移していることがわかります。

また、2020年のオフィス⼤量供給により需給の悪化を懸念する⾒⽅がありましたが、⼀部報道によると、2020年の新規供給オフィスについては8割以上でテナントの⼊居が決まっているという状況です。今後も⼈員増加による増床ニーズやオフィスの集約移転ニーズの⾼まり、シェアオフィスやコワーキングスペースの拡⼤に伴うオフィス需要などが期待できることも考慮すれば、需給悪化に対する懸念はおおむね解消したと考えています。

都⼼5区のオフィス賃料・空室率の推移(⽉次)( 2007年9⽉〜2020年1⽉)
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