2019年12月の都心オフィス市況

  • マーケットレター
  • 2020年01月
都心オフィス空室率は過去最低水準、賃料は継続して上昇

都心オフィス空室率は過去最低⽔準、賃料は上昇傾向が続く

2019年12月時点の東京都心5区のオフィス・ビル平均空室率(三⻤商事調べ)は、1.55%と11月に比べて0.01ポイント低下し、三⻤商事公表の月次データとして残る2002年1月以来の過去最低値を更新しました。新築ビルが満室で竣工したことや、テナントの大きな入居や退去の動きがなかったことから小幅な低下となりました。

平均賃料は、22,206円/坪と前月比で0.63%上昇し、前年同月比の上昇率は6.31%でした。2014年1月から72ヶ月連続の上昇となり、この期間の上昇率は37.01%となりました。

引き続きオフィス需要は強く、オフィス市況は堅調に推移していることがわかります。

また、2020年のオフィス大量供給により需給の悪化を懸念する⾒⽅がありましたが、一部報道によると、2020年の新規供給オフィスについては8割以上でテナントの入居が決まっているという状況です。今後も人員増加による増床ニーズやオフィスの集約移転ニーズの高まり、シェアオフィスやコワーキングスペースの拡大に伴うオフィス需要などが期待できることも考慮すれば、需給悪化に対する懸念はおおむね解消したと考えています。

都心5区のオフィス賃料・空室率の推移(月次)のグラフ 2007年9月から2019年12月

J-REITの魅⼒:安定した配当収益と値上がり益に期待

2008年12月末からの指数の推移を⾒ると、東証REIT指数(配当込み)のリターンはTOPIX(配当込み)を大きく上回っています(下図参照)。J-REITは、高い配当利回りを背景に、配当収益が東証REIT指数(配当込み)の値上がり益とほぼ同等の水準となっており、トータルリターンを押し上げています。J-REITは株式に比べて、安定した配当収益が期待できる資産といえます。

また、J-REIT市場は、海外市場や為替などの影響を受けにくく、堅調なファンダメンタルズを背景に、底堅く推移しています。足元では、配当を含まない東証REIT指数のリターンもTOPIXを上回っているように、値上がり益も十分に狙える資産であるといえます。

東証REIT指数の推移のグラフ 2008年12月末から2019年12月末
TOPIXの推移のグラフ 2008年12月末から2019年12月末
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