2019年10月の都心オフィス市況

  • マーケットレター
  • 2019年11月
都心オフィス空室率は過去最低⽔準、賃料は継続して上昇

都心オフィス空室率は過去最低⽔準、賃料は上昇傾向が続く

2019年10月時点の東京都心5区のオフィス・ビル平均空室率(三⻤商事調べ)は、1.63%と9月に比べて0.01ポイント低下し、三⻤商事公表の月次データとして残る2002年1月以来の過去最低値を更新しました。一部でテナントの退去があった一方で、新築ビルが満室で竣工したことや、大型空室にテナントの入居が決まったことから小幅な低下となりました。

平均賃料は、22,010円/坪と前月比で0.71%上昇し、前年同月比の上昇率は6.86%でした。2014年1月から70ヶ月連続の上昇となり、この期間の上昇率は35.81%となりました。

シェアオフィス「WeWork」が東京を中心に積極的に新規拠点の開設を進めており、これが空室率を押し下げている一因と考えられています。この事業を展開する米ウィーカンパニーについて、資⾦繰り悪化や上場申請の取り下げなどネガティブなニュースが出ていますが、日本においてはオフィス面積に占める割合は海外ほど大きくありません。また、WeWork⾃体の稼働率も良いようであり、オフィス市況への影響は限定的とみております。

都心5区のオフィス賃料・空室率の推移(月次)

J-REITの魅⼒:安定した配当収益と値上がり益に期待

2008年12月末からの指数の推移を⾒ると、東証REIT指数(配当込み)のリターンはTOPIX(配当込み)を大きく上回っています(下図参照)。J-REITは、⾼い配当利回りを背景に、配当収益が東証REIT指数(配当込み)のリターンの過半を占めており、トータルリターンを押し上げています。J-REITは株式に比べて、安定した配当収益が期待できる資産といえます。

また、J-REIT市場は、海外市場や為替などの影響を受けにくく、堅調なファンダメンタルズを背景に、底堅く推移しています。足元では、配当を含まない東証REIT指数のリターンもTOPIXを上回っているように、値上がり益も十分に狙える資産であるといえます。

東証REIT指数の推移
TOPIXの推移
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