J-REIT:2019年7月の都心オフィス市況

  • マーケットレター
  • 2019年08月
都心オフィス空室率は⼩幅低下、賃料は上昇傾向続く

都心オフィス空室率は⼩幅低下、賃料は上昇傾向続く

2019年7月時点の東京都心5区のオフィス・ビル平均空室率(三⻤商事調べ)は、1.71%と6月に比べて0.01ポイント低下、引き続き低水準を維持しました。新規ビルが満室や満室に近い稼働率で竣工したことや、既存ビルで増床やオフィス統合などに伴う成約がみられたこと、大型テナント退去の動きが少なかったことなどが空室率低下の背景です。
平均賃料は、21,665円/坪と前月比で0.68%上昇し、前年同月比の上昇率は7.24%でした。2014年1月から67ヶ月連続の上昇となり、この期間の上昇率は33.68%となりました。

働き方改革やシェアオフィス普及を背景に、オフィス需要が高まる

足元では、⼥性の活躍推進、定年延⻑による労働⼈⼝の増加や、多様な働き⽅への移⾏など、生産性向上のための働き⽅改革などを背景としたオフィス需要が高いことがうかがえます。
また、シェアオフィスやコワーキングスペースなどの普及に伴いまとまった規模でのオフィス需要が高まっていることや、IT関連事業拡大によるIT⼈材の採用増加なども、オフィス市況が堅調な背景です。
今後もさらなる⼈員増加による増床ニーズやオフィスの集約移転ニーズの高まりなど、安定した需要が期待できます。

都心5区のオフィス賃料・空室率の推移(月次)

足元のJ-REIT市場の動き

2019年7月の東証REIT指数(配当込み)のパフォーマンスは、前月比で+4.37%となり、TOPIX(配当込み)の+0.91%を上回りました。
東証REIT指数は、8月に入ってから2,000ポイントを超える高値圏で堅調に推移しています。

2018年末から世界景気減速への懸念が高まるなか、⽶国で利上げ観測が後退し⻑期⾦利が徐々に低下しました。2019年に入り、各国で⾦融引き締め姿勢が後退したことや、⽶中の通商協議の停滞などを背景にリスク回避姿勢が強まると、一段と⻑期⾦利の低下基調が強まりました。
このような市場環境のなか、J-REIT市場は安定した高い配当利回り水準が魅⼒となり堅調な推移が続き、⽶国⻑期⾦利の低下と逆相関の動きを⾒せています(下図参照)。
今後も⽶欧を中心に世界的に⾦融政策が緩和⽅向に向かう環境が続けば、良好な事業環境や高い配当利回り水準を背景に、J-REIT市場が緩やかに上昇することが期待されます。

東証REIT指数と⽶国⻑期⾦利の推移
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