J-REIT:2019年5月の都心オフィス市況

  • マーケットレター
  • 2019年06月
都心オフィス空室率は過去最低値を更新

都心オフィス空室率は過去最低値を更新、賃料は上昇傾向が続く

2019年5月時点の東京都心5区のオフィス・ビル平均空室率(三⻤商事調べ)は、1.64%と4月に比べて0.06ポイント低下、三⻤商事公表の月次データとして残る2002年1月以来の過去最低値を更新しました。3棟の新築ビルが竣工しましたが、すでに満室や高稼働の状態だったこと、さらに大型空室の一部で成約があったことが空室率低下の背景です。
平均賃料は、21,396円/坪と前月比で0.55%上昇し、前年同月比の上昇率は6.88%でした。2014年1月から65ヶ月連続の上昇となり、この期間の上昇率は32.02%となりました。

働き方改革やシェアオフィス普及を背景に、オフィス需要が高まる

足元では、東京都心における企業の業績拡大、⼥性の活躍推進、定年延⻑による労働⼈⼝の増加や、多様な働き⽅への移⾏など、生産性向上のための働き⽅改革などを背景としたオフィス需要が高いことがうかがえます。
また、シェアオフィスやコワーキングスペースなどの普及に伴いまとまった規模でのオフィス需要が高まっていることや、IT関連事業拡大によるIT⼈材の採用増加なども、オフィス市況が堅調な背景です。
今後もさらなる⼈員増加による増床ニーズやオフィスの集約移転ニーズの高まりなど、安定した需要が期待できます。

都心5区のオフィス賃料 空室率の推移 月次
※対象地区は都心5区(千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区)。
※調査対象ビルは東京ビジネス地区内にある基準階面積が100坪以上の主要貸事務所ビル。建物全部の一括賃貸など特殊な事情のあるビルは、調査対象に含まれておりません。
(出所)三⻤商事

J-REITの魅⼒:安定した配当収益と値上がり益に期待

2008年12月末からの指数の推移をみると、東証REIT指数(配当込み)のリターンはTOPIX(配当込み)を大きく上回っています(下グラフ参照)。J-REITは、高い配当利回りを背景に、配当収益が東証REIT指数(配当込み)のリターンの過半を占めており、トータルリターンを押し上げています。J-REITは株式に比べて、安定した配当収益が期待できる資産といえます。
また、J-REIT市場は、海外市場や為替などの影響を受けにくく、堅調なファンダメンタルズを背景に、底堅く推移しています。足元では、配当を含まない東証REIT指数のリターンもTOPIXを上回っているように、値上がり益も十分に狙える資産であるといえます。

東証REIT指数の推移とTOPIXの推移のグラフ
(出所)ブルームバーグデータをもとに大和投資信託が作成

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