需給環境からみるJ-REIT市場の見通し

  • マーケットレター
  • 2018年03月
~買いの主体は投資信託から外国人へバトンタッチ~

年初来のJ-REIT市場は株式をアウトパフォーム

年初来の東証REIT指数は+0.4%(3月12日時点・配当込みベース)と同期間の国内株式(配当込みTOPIX)の騰落率-4.2%を4.6%アウトパフォームしています。

外国人投資家を中心とした強い買い意欲がJ-REIT市場のアウトパフォームを実現する原動力となっています。

公募増資件数の多さが下押し圧力となる中での健闘

図1は2012年から2017年までの四半期別の公募増資件数(払込日ベース)と2018年の公募増資件数を示しています。例年1月~3月の公募増資が多く、4月以降は件数が減少していることがうかがえます。物件を売却するスポンサーの決算ニーズから1月~3月に物件購入が活発化することがその理由と考えます。

また、2018年に入ってからは例年に比べてハイペースでの公募増資が行われています。

このように、1月~3月は季節的に公募増資が膨らみ相場にとっては下押し圧力となります。一方で図2のとおり、投資信託への資金流入が加速する傾向も見られ、公募増資によって悪化する需給環境の中で相場の支えとなる傾向が例年見られました。

外国人の買いが相場の下支え

2017年以降は投資信託は毎月分配を中心とした解約による資金流出が多く、売り越し主体となっており、この傾向は2018年になっても続いています。(図3)

一方で大きく買い越しているのが外国人投資家です。特に2017年後半からは買越額を大きく膨らませています。この背景としてはオフィス市況を中心とした堅調な事業環境、配当利回りの高さ、NAV倍率(物件の価値を時価で評価した1口あたり純資産と投資口価格の倍率)の低さなどが評価されていると考えられます。※詳しくは過去のレポートをご参照ください。

4月以降、需給環境は安定化へ向かう見通し

前述の通り、2018年は足元まで活発な公募増資による需給悪化を外国人の買い越しが下支えし、東証REIT指数は底堅い動きをしています。

4月以降が例年と同じ傾向であれば、公募増資の件数は落ち着くことが期待され、需給の重しはなくなります。一方、堅調な事業環境を背景に外国人の買いは続くものと考えており、REIT指数は堅調に推移することが期待されます。

以上

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