最近の米国リートの投資環境について

  • マーケットレター
  • 2016年08月

※当資料は、コーヘン&スティアーズ・キャピタル・マネジメント・インク(以下、C&S)のコメントを参考にして大和投資信託が作成したものです。

米国リートを主な投資対象とするファンドの基準価額は、7月下旬からの円高米ドル安によりさえない展開となっていますが、米国リート市場自体は堅調に推移しています。

最近の市場環境

世界の金融市場は、6月23日(現地、以下同様)に行われた英国のEU(欧州連合)離脱の是非を問う国民投票で、僅差であるもののEU離脱派が多数を占めたことから、急速に調整色を強めました。

しかし、米国リート市場についてはリートの保有物件の大半が同国内にあることから、今回のイベントが米国リート市場に与える影響は軽微であるとの見方や、米国の追加利上げ観測が後退したとの思惑で長期金利が低下したことを背景に、利回り資産としてのリート市場の相対的な魅力の高まりを反映した相場展開が続きました。

7月以降は、8日に発表された雇用統計をはじめとする主要経済指標により、米国経済の相対的な底堅さが確認されたことから、高値更新が続く株式市場に連れ高し、米国リート市場も高値圏での推移が続いています。

しかし、下記グラフの通り、円高米ドル安の影響から円ベースでの米国リートはおおむね横ばいの推移となっています。

今後の見通し

米国経済は緩やかな拡大基調を続けていることや、世界的な低金利環境が継続していることで利回りを求める投資家も多いことから、米国リート市場は高値圏での推移が続いています。

今後については投資家心理の変化や金利動向に左右される局面も予想されますが、基本的には好調な商業用不動産市況や投資家の利回り志向の高まりなどを背景に上昇局面が継続すると想定しています。

商業用不動産市場は、底堅い雇用情勢を受けて依然として需要が高く、一方で新規供給は抑制されています。C&Sでは、当面のリートのキャッシュフロー成長見通しが年率6~7%程度と拡大すると予想しています。

上記グラフの通り、米国リートのバリュエーションを配当利回りと10年国債利回りのスプレッド(利回り格差)で見ると、2016年7月末現在で米国リートの配当利回りは3.51%(NAREITベース)、10年国債利回りは1.45%であることから、スプレッドは2.06%となっています。

過去のスプレッドがおおむねマイナス1%からプラス2%程度に収まっていることから、現在のスプレッドは割安な状況にあると考えられ、リート価格は利回りの観点からサポートされるものとみています。

以上

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