海外投資家から見たJ-REITの投資魅力

  • Market Eyes
  • No.249

2018年はJ-REITが堅調に推移

2018年は世界的に株式市場の変動が激しい中、J-REITの堅調さが際立つ1年となった。【図表1】TOPIXが1年間で17.8%下落した一方、東証REIT指数は6.7%上昇した。(配当を含めると、TOPIXは-16.0%、東証REIT指数は+11.1%)

【図表1】東証REIT指数とTOPIXの推移のグラフ

海外投資家の買いがけん引

J-REITの売買の中心は海外投資家であり、ここ数年は一段とそのシェアが拡⼤している。【図表2】足元ではその割合が7割に迫っており、J-REITの先行きを見通すためには海外投資家の売買動向に注意しなければならない。2017年の終盤から買い越し基調に転じた海外投資家の売買が2018年の堅調相場につながったといえよう。【図表3】

【図表2】J-REITの投資部門別売買代金の内訳のグラフ
【図表3】海外投資家によるJ-REITの売買差額のグラフ

東証REIT指数の予想配当利回りは4%前後あり、0%近傍で推移する日本の10年国債利回りと比較しても魅力的に映る。【図表4】さらに注目すべきは、米ドル円の為替ヘッジコストの上昇である。海外投資家から見た場合(米ドル建てで円に対して為替ヘッジをかける場合)には、反対にプレミアム(収益)になる。海外投資家による売買差額の動向と見比べると、東証REIT指数の予想配当利回りと為替ヘッジプレミアムを合わせて年率6%に達した辺りから買い越し基調に転じていることが分かる。

【図表4】予想配当利回りと為替ヘッジコストのグラフ

引き続き資金流入に期待

オフィス市況などJ-REITを取り巻く環境は良好であり、指数の価格上昇に対して配当金の増額が配当利回りを下支えする構図となるだろう。また、日銀による金融正常化への道筋が見えず、FRB(米国連邦準備制度理事会)が利下げに転じる環境でもない中、米ドル円の為替ヘッジコストは当面3%前後での推移が想定される。そのため、海外投資家から見て、予想配当利回りと為替ヘッジプレミアムを合わせて年率7%程度のインカム収益が期待できるJ-REITは引き続き魅力的な投資対象であるといえよう。

米中関係、英国のEU(欧州連合)離脱問題、世界的な景気減速懸念など不透明要因が多い相場環境において、比較的値動きが安定していて魅力的なインカム収益が期待できるJ-REITは、当面、資金を集めやすい投資対象であると考えられる。

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