J-REITは買われすぎなのか

  • Market Eyes
  • No.289

J-REITは堅調な推移が続く

株式市場が米中関係の動向などに振り回される中、J-REITの値動きは引き続き堅調だ。【図表1】8月27日時点において年初来の騰落率は、TOPIX(配当込み)が+1.1%にとどまる一方、東証REIT指数(配当込み)は+19.5%だ。一部でJ-REITに対する過熱感を指摘する声もあるが、果たして買われすぎといえるのだろうか。

図表1 東証REIT指数とTOPIX

利回りの魅力に即した上昇

年初まで4%前後で推移していた東証REIT指数の予想配当利回りは直近で3.6%まで低下している。【図表2】しかし、10年国債利回りも低下しており、予想配当利回りから10年国債利回りを引いたイールド・スプレッドは、2017年後半から直近まで、4%近傍での横ばい圏を維持している。つまり、この2年程度の東証REIT指数の上昇は、配当の増加と長期金利の低下という絶対的・相対的な利回り面での魅力に即したものだといえる。
2013年のアベノミクス開始直後や2014年終盤の量的・質的金融緩和第2弾発表後のような上昇局面では、イールド・スプレッドが2.5%まで低下するほど買われ、その後、大幅下落に見舞われた。【図表3】当時は利回り面での魅力を超え、値上がりを狙った買いが指数を押し上げていたと解釈できる。一方、現在はイールド・スプレッド4%水準に沿った上昇であり、過熱感は乏しい。

図表2 東証REIT指数の予想配当利回りと10年国債利回り
図表3 東証REIT指数とイールド・スプレッド水準ごとの値

買いの好機は続く公算

当面は世界的に金融緩和姿勢の継続が予想され、日銀も追加の政策を模索する中、長期金利は低位で推移することが見込まれる。また、オフィス賃料などの上昇傾向は続いており、イールド・スプレッド4%水準は今後も緩やかに切り上がっていく公算が大きい。ファンダメンタルズに変調が見られない限り、買いの好機は続きそうだ。

当資料のお取扱いにおけるご注意
  • 当資料は投資判断の参考となる情報提供を目的として大和アセットマネジメント株式会社が作成したものであり、勧誘を目的としたものではありません。投資信託のお申込みにあたっては、販売会社よりお渡しする「投資信託説明書(交付目論見書)」の内容を必ずご確認のうえ、ご自身でご判断ください。
  • 当資料は信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、その正確性・完全性を保証するものではありません。運用実績などの記載内容は過去の実績であり、将来の成果を示唆・保証するものではありません。記載内容は資料作成時点のものであり、予告なく変更されることがあります。また、記載する指数・統計資料等の知的所有権、その他の一切の権利はその発行者および許諾者に帰属します。