『米国REIT』に先高期待

  • Market Eyes
  • No.186

REITの『配当金』と『不動産賃料』

【図表1】は米国のREIT指数の『1株当たり配当金』の推移である。2015年第4四半期には$24.9と、リーマン・ショック前の高値($26.4)にあと$1.5のところまで回復してきた。

REITの配当金の原資である『不動産賃料』も上昇基調が続いている【図表2】。『住宅』の賃料は既にリーマン・ショック前の高値を18%上回った水準にまで上昇しており、『オフィス』『商業施設』の賃料もリーマン・ショック前の高値にほぼ肩を並べる水準にまで回復してきた。『配当金』の回復より『賃料』の回復のほうが先行している。

REITの『配当利回り』は4%を上回る

REITの『配当利回り』は2010年6月以来、約6年ぶりの高水準にある【図表3】。配当利回りの算出式は『1株当たり配当金÷株価』である。REITのファンダメンタルズの改善から配当金が増加している一方で、REITの株価が調整を入れたことで、2月末現在の配当利回りは4.1%にまで上昇した。過去の経験則では、配当利回りが4%を上回ると相場が反発する傾向が見られる【図表3】。世界的に利回りが低下傾向にある中、米国REITの利回りの高さは注目度を増している。

REITの株価は純資産価値を下回っており、割安感

【図表4】はREITのNAV倍率の推移である。NAV倍率とはREITの純資産価値に比べて株価が何倍に買われているかを示すもので、算出式は『REITの株価÷1株当たり純資産価値』である。2月末現在では0.96倍と1を下回っており、REITの株価が純資産価値より4%安く取引されている。

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