『Jリート』不動産市況は確かな改善

  • Market Eyes
  • No.182

オフィス仲介の三鬼商事によると、2015年12月の東京都心オフィス空室率は4.03%とリーマン・ショック前の2008年8月以来の低い水準【図表1 】、賃料も前月比+0.31%と24ヵ月連続の上昇【図表2】となり、不動産市況の改善が確認された。リーマン・ショック後に安値で賃貸契約したテナント企業が、更改期を迎えており、値上げが浸透しやすい環境下にあるようだ。

空室率は5%を下回ると貸し手市場になり、貸し手は賃料を上げやすくなるとされている。過去6ヵ月間、空室率は5%を下回って推移しており、賃料の上昇は今後も続きそうだ。

空室率低下の背景には旺盛な需要がある。昨年11月に完成した東京大手町の大手門タワー・JXビルは完成前に全フロアの入居企業が決定した。企業業績の回復につれ、事業拡大を図る企業が増えており、オフィスの移転・増床需要は高まっている。

不動産市況の改善が進む一方、東証リート指数は上値の重い展開が続いている【図表3】。2015年前半は公募増資の増加【図表4】による需給悪化懸念がリート相場の重石となった。夏場以降は中国経済の鈍化懸念による投資家心理の悪化が下押し圧力となったようだ。公募増資の水準は徐々に落ち着きを見せている。不動産市況は中国経済の動向の影響を受けにくいことからリート相場は底堅い推移が期待される。

日銀は金融緩和の一環でリートの買入れを行なっている。2015年12月、日銀は個別リートの保有制限を従来の発行済口数5%から10%に引き上げた。日銀によるリートの買入れは2016年に入っても継続しており、リート相場を下支えしそうだ。

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