『Jリート』市場環境改善へ

  • Market Eyes
  • No.172
  • 東京都心5区の9月のオフィス空室率は前月比0.19%低下し、4.53%と2008年以来、約7年ぶりの低い水準を記録した【図表1】。平均賃料は21カ月連続で上昇しており【図表1】、9月は上昇ピッチを加速させている。空室率の減少でオフィス需給が好転している格好だ。
  • 都内の人気エリアの店舗賃料も上昇が加速している。銀座の人気ビルでは前年比2~3割の上昇が見られ、人気ブランドが集まる表参道では店舗賃料が前年比で5割ほど高くなっているビルも出ているとの調査結果もある。東京都内では2020年の夏季五輪を控え再開発が活発になっており、今後も賃料水準が上昇する可能性が高い。
  • Jリート市場のファンダメンタルズの改善にも関わらず、東証リート指数の年初来騰落率は9月末時点で-12%と1月から軟調な地合いが続いた【図表3】。公募増資の増加により株式(投資口)発行が増加したことがリート市場の圧迫要因となっていた【図表2】。
  • リートは不動産需要の高まりから、新規物件の購入を積極化させており、その資金調達のために公募増資を活発化させた。公募増資は短期的には株式の供給増からリート価格の下押し圧力になるが、保有物件の増加はリートの収入源が多様化し、将来の増配に繋がる。
  • 今年の公募増資額は1月から7月まで、月間平均約670億円と2014年の1.5倍のペースに増加していたが【図表2】、直近発表の8月分の公募増資額はゼロであった。増資ブームに一巡感が出ているようだ。東証リート指数も9月に入って持ち直しが見られる【図表3】。
  • 海外の投資マネーが日本の不動産市場への注目度を高めている。世界最大級の政府系ファンド『ノルウェー政府年金基金』が日本で不動産投資を開始すると発表した。投資額は数千億円規模になる可能性があるとしている。
  • 10月5日に大筋合意に達したTPP(環太平洋パートナーシップ協定)が発効されれば、海外企業が日本に進出しやすくなり、東京でオフィスや住宅需要が伸びることになる。海外からの注目度の高まりは日本の不動産市場の強い追い風になりそうだ。
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