『J-REIT』賃料上昇の環境整う

  • Market Eyes
  • No.168

2008年の米リーマン・ショックのあと、不動産需要が減退

  • 米リーマン・ショックは世界に同時不況をもたらし、日本の不動産市況も大幅に悪化した【図表1】。リーマン・ショック後の日米不動産市況の回復を比較すると、ニューヨーク・オフィスの稼働率は2009年10-12月に底入れしたが、東京の底入れは2012年6月と大きく出遅れた。

なぜ、日本の不動産市況の回復が遅れたか?

  • 日本でも2010年に一旦、企業業績の回復が見られた【図表3】。人員拡大の期待からオフィス稼働率も底入れの兆しを見せたが【図表1】、2011年に東日本大震災、2012年に中国経済の減速感が強まり、企業利益は2年連続で2010年の利益を下回った。拡大戦略の後退から不動産需要は低迷が続いた。
  • リーマン・ショックのあと一時、建設が中断されていたオフィス・ビルの竣工が2012年に集中した【図表2】。一時的に供給過剰になったことも日本の回復遅れに繋がった。

賃料上昇の環境整う

  • 東京オフィスの『稼働率』は2012年6月に底入れした後、上昇に転じた。直近では、リーマン・ショック後に下落した分の65%を回復している。一方『賃料』は2013年12月に底入れしたが、リーマン・ショック後に下落した分の19%の回復に留まっている【図表1】。
  • ①『稼働率』の戻りに比べて、『賃料』の出遅れが目立っている。②2015年~2017年のオフィス供給量(見通し)に過剰感はない【図表2】。③企業は業績拡大基調にあり【図表3】、オフィス需要の拡大が見込まれる。賃料上昇の環境が整ってきたようだ。

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