『米国REIT』賃料の『遅行性』と『安定性』

  • Market Eyes
  • No.166

賃料の『遅行性』

  • 【図表1】は米国オフィスの『価格』と『賃料』の推移である。リーマン・ショックのあと『価格』は2009年9月に底入れした。一方の『賃料』は2010年9月に底入れと、1年の遅れがあった。遅行性は不動産賃料の特性の一つである。
  • オフィス『価格』は今年の3月以降、伸びを加速させており【図表1】、リーマン・ショック前の高値を35.5%上回っている。一方の『賃料』はリーマン・ショック前の高値をまだ下回っており、出遅れが目立っている。雇用の拡大でオフィス需要は着実に増加しており、『賃料』が『価格』の上昇にキャッチアップする環境が整っている。

賃料の『安定性』

  • 集合住宅の『価格』はリーマン・ショックで-37.7%下落した。一方の『賃料』は-3.4%の下落に留まった【図表2】。オフィスの『価格』は-49.3%下落に対し、『賃料』は-12.0%の下落に留まった【図表1】。この安定性も賃料の特性の一つである。
  • 賃料の安定性はREITの『キャッシュ・フロー』にも表れている。『キャッシュ・フロー』とは賃料収入から管理費などの経費を差し引いたもので、賃貸ビジネスの収益力を示す。リーマン・ショックのあと、暫く米経済は不安定な環境が続いたが、2011年以降REITの『キャッシュ・フロー』は安定した伸びを記録していた【図表3】。

NAV倍率は約6年ぶりの低水準

  • NAV倍率とは、『REIT価格』と『純資産価値(NAV)』を比較した指標で、REIT価格の評価基準の一つである。一般的に『REIT価格』が『純資産価値』を下回り、マイナスに乖離した場合は割安と見なされる【図表4】。6月末ではマイナス8.7%と、2009年3月以来約6年ぶりの割安水準となっている。

※米国REIT指数は、FTSE NAREIT®エクイティREIT・インデックス(トータルリターン・米ドルベース)指数を使用しています。FTSE NAREIT®エクイティREIT・インデックスは、FTSE®により計算され、指数に関するすべての権利はFTSE®およびNAREIT®に帰属します。

当資料のお取扱いにおけるご注意
  • 当資料は投資判断の参考となる情報提供を目的として大和アセットマネジメント株式会社が作成したものであり、勧誘を目的としたものではありません。投資信託のお申込みにあたっては、販売会社よりお渡しする「投資信託説明書(交付目論見書)」の内容を必ずご確認のうえ、ご自身でご判断ください。
  • 当資料は信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、その正確性・完全性を保証するものではありません。運用実績などの記載内容は過去の実績であり、将来の成果を示唆・保証するものではありません。記載内容は資料作成時点のものであり、予告なく変更されることがあります。また、記載する指数・統計資料等の知的所有権、その他の一切の権利はその発行者および許諾者に帰属します。