『米REIT市場』足元の調整局面を考える

  • Market Eyes
  • No.164
  • 【図表1】は2010年から直近までのREIT指数の動きである。足元では今年1月末から調整局面にある。REITは昨年10月~今年1月の4カ月で25%の急騰を演じた。相場に過熱感が出始めた時に、『利上げ観測』が高まり、調整のきっかけになったようだ。P/NAV(株価/純資産価値)は1月末の+10.8%から5月末には-3.5%と、割安の水準にまで調整が進んでいる。
  • 米国が年内に利上げとなると、2006年以来、9年ぶりの利上げになる。【図表2】は前回の利上げ局面(2004年~2006年)のREIT指数の動きである。前回の利上げ局面では、金利は1%から5.25%まで引き上げられた。

上昇相場の中の調整局面

  • 【図表1】のREIT指数は2010年2月の安値から2015年1月の高値まで、5年間で2.6倍に上昇した。その間に3回の調整局面を消化したが、足元の調整が4回目になる。相場は時として行き過ぎる(過熱する)ことがある。相場を長続きさせるには、その時々で過熱を抑える調整が必要とされている。
  • 【図表2】のREIT指数は、2004年5月の安値から2006年12月の高値まで、2年7カ月で2.2倍に上昇した。その間にも数回の調整が相場の過熱を抑え、上昇相場の持続に寄与したと考えられる。

REITにとっての『金利上昇』と『業績向上』

  • 【図表2】では、利上げ開始の6月よりも早く、4月から利上げを織り込む調整が始まった。利上げ開始の6月時点では相場は既に回復に向っていた。
  • 利上げ開始前の6カ月間の騰落率は+5.5%、利上げ開始後の6カ月間は+24.7%であった。利上げが始まってからの方が上昇率が高かったことには意外感があるが、景気拡大期の金利上昇局面では、REITの『業績向上』のプラス面が『金利上昇』のマイナス面を上回った結果、REITの上昇要因になった。

※米国REIT指数は、FTSE NAREIT®エクイティREIT・インデックス(トータルリターン・米ドルベース)指数を使用しています。FTSE NAREIT®エクイティREIT・インデックスは、FTSE®により計算され、指数に関するすべての権利はFTSE®およびNAREIT®に帰属します。

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