『J-REIT』には長期的な支援材料が豊富

  • Market Eyes
  • No.162

1月からのスピード調整は最終局面を示唆

  • 今年1月からのJ-REITは、昨年の上昇相場から一転、上値の重い横バイの相場が続いている【図表1】。昨年10月の日銀の追加金融緩和以降、J-REITは僅か3カ月で+25%の急騰を演じた。さすがに上昇ピッチが早く過熱感が強まり、スピード調整を必要としていた。
  • 今年に入ってJ-REITの資金調達の株式発行が増加【図表2】、需給懸念が生じたことが調整のキッカケとなったようだ。その株式発行のブームも既にピーク・アウトしており、相場の下値も固まりつつある。調整完了は近いと思われる。一方、J-REITのファンダメンタルズは改善基調を強めており、相場の焦点は再び収益拡大に向いそうである。

賃料は上昇基調、J-REITの収益拡大はこれから本格化

  • オフィス賃料は2014年1月から上昇に転じたが【図表3】、J-REITの賃料の値上げはテナントとの契約期間満了をもって、順次進められる。賃料上昇がREITの収益拡大に反映されるまでには遅行性がある。
  • 【図表4】は前回2005年の賃料上昇当時(2005年~)の『賃料』と『J-REIT分配金』の推移である。J-REITが収益を拡大させ、増配に動き出したのは賃料底入れ(2004年10月)から約2年後であった。今回の賃料底入れは2013年12月であり、同じ期間の時間差とすると、今年末には収益拡大と増配が期待できる。

J-REITには長期的な支援材料が豊富

  • 『アベノミクスの成長戦略』『2020年の東京五輪』はJREITの長期的な支援材料となってくる。『異次元緩和』によるデフレ脱却は不動産市場の強い追い風であり、『国家戦略特区』『東京五輪』のインフラ整備は国際都市『東京』の魅力度を高めることになる。海外企業の日本進出の機会が広がり、不動産需要が拡大する。
  • 日本企業は既に『採用拡大』『業務拡大』を進める企業が増えており、不動産需要は拡大に転じている。
  • 海外投資家はデフレ経済にあった日本の不動産投資を見送ってきたが、今後は欧米の年金基金を中心に日本の保有比率を引き上げる動きが期待される。都市未来総合研究所によると、2014年の海外企業による不動産取得額は約1兆円と前年比3倍の規模に拡大、国内不動産取引総額(約5兆円)の2割を占めている。

※東証REIT 指数は、株式会社東京証券取引所が算出・公表などの権利を有する指数です。

当資料のお取扱いにおけるご注意
  • 当資料は投資判断の参考となる情報提供を目的として大和アセットマネジメント株式会社が作成したものであり、勧誘を目的としたものではありません。投資信託のお申込みにあたっては、販売会社よりお渡しする「投資信託説明書(交付目論見書)」の内容を必ずご確認のうえ、ご自身でご判断ください。
  • 当資料は信頼できると考えられる情報源から作成しておりますが、その正確性・完全性を保証するものではありません。運用実績などの記載内容は過去の実績であり、将来の成果を示唆・保証するものではありません。記載内容は資料作成時点のものであり、予告なく変更されることがあります。また、記載する指数・統計資料等の知的所有権、その他の一切の権利はその発行者および許諾者に帰属します。