米国REIT:『賃貸不動産』の市場動向

  • Market Eyes
  • No.161

『オフィス』『商業施設』賃料の上昇ピッチが加速

  • 金融危機以降のセクター別の賃料推移を比較すると、『集合住宅』は2009年に底入れし、2010年から上昇に転じ、セクターの中で最も早い回復を遂げた【図表1】。
  • 『オフィス』賃料は2010年に底入れし、2011年から上昇に転じた【図表2】。『商業施設』は2011年に底入れし、2012年から上昇に転じた【図表3】。『オフィス』『商業施設』はやや遅れての回復であったが、足元の賃料は上昇ピッチを加速させている。
  • 景気の回復に伴って、不動産需要が広がりつつあり、REITの利益成長が期待される。(図表1~3は全米の賃貸不動産の集計であり、REIT業界の賃料上昇よりも平均化されている。)

『オフィス』の需給動向

  • オフィスの新規需要は拡大傾向にあり、新規供給を上回っている。金融危機以降の低い供給量はビル老朽化による取り壊し分をようやく補う程度とされており、需給の差が示す以上に需給のタイト化が進んでいることになる。
  • 2015年のオフィス需要は前年比+64%と大幅な増加が見込まれている。賃料は2008年の高値を上回る見込みである【図表2】。
  • オフィス需要の強さが郊外にまで広がりつつある。車社会の米国では、郊外にも都会的なオフィス・ビルが建てられているが、昨年来、割安感のある郊外オフィスの人気が高まっている。2014年のオフィス・ビル価格は、都心部が前年比+14%上昇、郊外が+18%上昇と、不動産需要の広がりが表れている。

『商業施設』の需給動向

  • 商業施設の新規需要も新規供給を上回っている。オフィス同様に老朽化による取り壊し分を加算すると、商業施設の需給のタイト化が顕著になっている。
  • 2015年の商業施設需要は前年比+36%の増加が見込まれている。賃料は2007年の高値を上回る見込みである【図表3】。
  • 『商業施設』の入居率も上昇傾向にある。その中で、REITは好立地の物件を多く保有しており、REITの入居率は2014年末に95.4%と、全米平均の89.8%を大きく上回っている。
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