2015年の『J-REIT』は収益拡大局面へ

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  • No.149

2014年『J-REIT』の年間収益率

  • 2014年の『J-REIT』と『日経平均株価』の年間収益率(配当込み)を比較した【図表1】。『J-REIT』が+29.7%、『日経平均株価』が+9.0%と『J-REIT』が大きく上回った。超低金利の環境下で投資マネーがより高い利回りを求めたことから、J-REITの利回りへの関心が高まったようだ【図表2】。

2014年、日銀が買入れ枠拡大、GPIFが投資開始

  • 日銀が量的緩和の一環で『J-REIT』を買入れている。昨年10月末に日銀は追加的な量的緩和を決定、『J-REIT』の年間買入れ枠を300億円から3倍の900億円に引上げた。日銀の買入れは『J-REIT』価格の下支え要因になっている。
  • 世界最大の日本の年金基金であるGPIFは昨年4月に運用方針改革の一つとして、『J-REIT』への投資を開始した。他年金基金がその動きに追随し、年金基金による『J-REIT』への投資拡大が予想される。

2015年の『J-REIT』は収益拡大局面へ

  • 景気回復により企業の景況感が改善傾向にあり、不動産需要が高まっている。オフィスの『空室率』は2012年6月以降、低下を続けているが、『賃料』はやや遅れて上昇が始まった【図表3】。空室率は賃料に先行して動く傾向があることから、2015年には賃料上昇の本格化が予想されている。『稼働率』向上と『賃料』上昇によりREITの収益が拡大する。収益拡大は配当の増加に繋がり、配当利回りが向上する。
  • 『J-REIT』と『10年国債』の単純な利回り差は2.8%(12月末時点)である。例えば、利回り差が同じ1%でも、金利の水準が5%の時と、0.5%の時とでは1%の重みは大きく変わってくる。そこで、両者の利回りを比率(倍率)で比較した【図表4】。12月末時点では『J-REIT』利回りは『10年国債』利回りの9.5倍と過去最高の水準となっている。
  • 『J-REIT』は収益拡大から利回り上昇が予想される。一方の『10年国債』は日銀の異次元緩和で利回り低下が予想される。両者の倍率は拡大の傾向にあり、『J-REIT』の利回りの魅力が高まることになる。
図やグラフ
図やグラフ

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