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都心オフィス空室率は過去最低値を更新


〜オフィス賃料も継続的に上昇〜


2018年10月31日

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<東京都心オフィス空室率は過去最低値を更新>

2018年9月時点の東京都心5区のオフィス・ビル平均空室率(三鬼商事調べ)は、2.33%と8月に比べて0.12ポイント低下、 2008年リーマン・ショック前の水準を下回り、三鬼商事公表の月次データとして残る2002年1月以来の過去最低値を更新しました(図1)。平均賃料についても、上昇率(前年同月比)は7.6%と、直近1年間での賃料上昇が堅調であったことがわかります。

足元では、東京都心における企業の業績拡大、女性の活用、定年延長による労働人口の増加や、多様な働き方への移行など、生産性向上のための働き方改革などを背景としたオフィス需要が高いことがうかがえます。また、シェアオフィスの普及に伴いまとまった規模でのオフィス需要が高まっていることも背景の一つです。今後もさらなる人員増加による増床ニーズやオフィスの集約移転ニーズの高まりなどが期待できます。

オフィスを保有するJ-REITの直近の決算をみると、高い稼働率を維持しつつ、賃料増額による分配金水準の向上が確認できます。

<足元の国内株市場の大幅変動に対してJ-REIT市場は安定的に推移>

今年度に入ってからの東証REIT指数(配当込み)とTOPIX(配当込み)のパフォーマンス推移をみると、 TOPIX の変動幅が大きくボラティリティが高いのに対して、東証REIT指数はボラティリティが小さく、安定的に推移していることがうかがえます(図2)。

特に足元では、国内株式市場は、大幅上昇したあと、米国の長期金利上昇懸念や米中通商摩擦の激化への懸念などを背景に米国株式市場が大幅下落したことを受けて、急落する展開となりました。一方、J-REIT市場はほぼ横ばいで推移しました。

海外市場や国内株式市場に影響を受けにくいJ-REIT市場は、株式市場環境の急変時でも相対的に安定したパフォーマンスが期待できます。また、配当利回りも4%前後と高く、魅力的な利回り水準となっています。

以上

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