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J-REIT市場の動向と今後の見通し

2017年10月24日

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<J-REIT市場は需給要因から軟調に推移も、事業環境は堅調、徐々に見直しへ>

足元のJ-REIT市場は軟調に推移しています。J-REITに投資する投資信託からの資金流出などの需給要因が大きく影響していることが一因です。一方で、J-REIT各社を取り巻く事業環境の堅調さに変化はなく、安定した分配金を期待できるJ-REITに対する見直し機運が徐々に高まっていくと考えています。

直近に発表された業界データは事業環境の堅調さを裏付けています。

<2017年9月都心5区のオフィス空室率は前月比低下、賃料上昇基調が続く>

都心5区のオフィス空室率と賃料は堅調に推移しています(図表1)。

10月12日に公表された2017年9月時点の東京都心5区のオフィス・ビル平均空室率(三鬼商事調べ)は、3.17%と8月に比べて0.18ポイント低下し、2008年10月の金融危機以降でみると最低水準となりました。オフィス需要が新規供給やテナント退去を上回ったためと見られます。また、平均募集賃料(1坪あたり)も18,995円と前月から0.2%上昇し、直近3年間では緩やかな上昇が継続しています。

このように、都心オフィス市場における事業環境は引き続き堅調であることがうかがえます。

<J-REIT各社の業績は拡大、分配金は増加基調で推移>

J-REIT各社の業績は拡大傾向にあり、1坪当たり実績分配金は2013年半ば以降増加基調で推移しています(図表2)。

分配金増加基調の背景として、収入面でオフィス市場を中心に賃料水準の上昇が続いていること、コスト面で金利低下を背景に金融負担が低減していることが挙げられます。加えて、公募増資を通じた新規物件の取得や物件の入れ替えによりポートフォリオの収益性が高まっていることもJ-REIT各社の業績を押し上げています。

このような環境の下、堅調な事業環境の一方で市場が軟調に推移していることから、安定した分配金と投資坪価格の下落を背景に分配金利回りは上昇しています。日銀の金融緩和政策により長期金利は低位推移していることから、分配金利回りと長期金利の差は拡大傾向にあります。為替リスクがなく利回りが高い資産としてJ-REITの魅力は増しています(図表3)。投資信託からの資金流出が一服すれば、堅調な事業環境とバリュエーション面での魅力が再度注目され、J-REIT市場は徐々に見直されていくとみております。

以上

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